A pesar de algunos datos puntuales alentadores, el aumento del costo del metro cuadrado en dólares y la falta de obra pública le siguen poniendo freno a la actividad de la construcción. Según datos del INDEC, la construcción en abril creció 5,1% mensual, el mejor índice desde julio de 2024 (7,2%) y alcanzó el mejor nivel desde diciembre de 2023, aunque todavía se ubica 20% por debajo del pico de 2023.
Los indicadores proyectados para mayo están mostrando un nuevo panorama. El Índice Construya, que mide los volúmenes vendidos de productos para la construcción, registró una caída del 12,1% mensual, la peor desde enero de 2024, y volvió a niveles de fines del año pasado. Por otro lado, el consumo de cemento cayó 7,9%, que también es uno de los peores registros de los últimos meses.
“Así, la lógica que comenzó hace un año, recuperaciones efímeras que no logran consolidarse, seguidas de recaídas y vuelta al punto anterior, parece continuar en el horizonte próximo”, señala un informe de la consultora Empiria.
Según la encuesta que realiza el INDEC, el 17,8% de las empresas de la construcción piensan que la actividad disminuirá en el próximo trimestre, el nivel más alto desde julio de 2024, mientras que las positivas cayeron al 14,8%, uno de los peores números en casi un año.
Avalancha de importaciones en la construcción: crecieron 74% y se traen hasta griferías y cerámicos
Según el informe de Empiria, “el costo del metro cuadrado en dólares pone un freno a la construcción privada; mientras la restricción presupuestaria limita la obra pública. En el margen, las obras no residenciales parecen mostrar mayor recuperación, aunque desde un piso inferior. El año electoral provee alguna dinámica en obras provinciales y la infraestructura para el sector energético ponen un piso a la caída”.
El reporte sostiene que la expectativa del blanqueo de capitales «se canalizó hacia la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante, pero acotado. La nueva iniciativa para ‘usar los dólares del colchón’ aún no despejó incógnitas tributarias, y el Congreso no parece ofrecer un trámite fluido para el proyecto legislativo”.
El mercado inmobiliario de compraventa sigue en alza, con diferencias según el segmento, ya que los precios de propiedades en pozo continúan creciendo, aunque desacelerando, mientras que en algunas ciudades ganan ritmo los precios de los inmuebles usados. «La revalorización de los usados es clave para abaratar el precio relativo de las unidades nuevas que traccione la construcción».
Sin embargo, la rentabilidad del sector está presionada por el aumento de costos en dólares (+1,3% en abril y +7% en mayo), impulsado por la caída del dólar billete, presiona sobre la rentabilidad del sector. “El costo de construcción en dólares subió 84% desde el inicio del mandato presidencial hasta abril y 97% hasta mayo, lo que obliga al sector a repensar su modelo de negocio ante una estructura de costos significativamente más alta. Para la consultora, la expectativa de reducir costos vía importaciones es acotada a algunos insumos, pero no compensa un tipo de cambio apreciado».
En cuanto a la rentabilidad, el costo de construcción directo (sin contar impuestos, ganancia o gastos de comercialización, por ejemplo) representó el 32% del valor de un metro cuadrado en pozo. Para dimensionarlo, en noviembre de 2023, la incidencia directo era del 22% y, durante todo 2021 tuvo un promedio 19%. En la Ciudad de Buenos Aires, el costo de construcción directo promedio por m2 es de US$ 918, mientras que el m2 en pozo promedio tiene un valor de US$ 2.886.
Escrituras, créditos hipotecarios y tasas más altas
En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$ 298 millones, que representa una mejora del 7% con respecto a abril y el máximo registrado desde mayo de 2018 (US$ 445 millones). El 90% de todo el financiamiento hipotecario fue en UVA a privados (familias). Por la iliquidez que enfrenta el fondeo del segmento hipotecario, la tasa promedio fue de 6%, un punto por encima del 5% registrado en octubre y la mayoría de las entidades elevaron su costo financiero (salvo el Banco Nación, entre los principales). El plazo se mantiene estable en 24 años.
En abril, el mercado de compraventa inmobiliario mantuvo su ritmo de crecimiento y puede terminar 2025 en niveles cercanos a récords históricos. En CABA se registraron 5.471 escrituras, el mayor número desde 2018, con un fuerte repunte del crédito hipotecario (1.192 operaciones, +946% interanual), mientras que en la provincia de Buenos Aires también se alcanzó un récord histórico para abril con 12.158 escrituras, un 60% más que en 2024. Por el contrario, en Córdoba las operaciones cayeron 4% interanual, aunque siguen 61% por encima de 2023.
Empiria considera que “el mercado hipotecario está preparando el terreno para una eventual securitización que le permita tener mayor fondeo genuino y de largo plazo. De ahí se explica parcialmente la suba de tasas, aunque el proceso hacia la descarga de carteras será lento. Sin eso, el volumen de hipotecas continuará en estos niveles, cercanos a los US$ 300 millones mensuales promedio, suficiente para explicar el 20% de las escrituras en CABA, el 15% en PBA y cerca del 10% en Córdoba, hoy los principales mercados del país”.
ff